Rayner Jankowski

Schach der Zwangsversteigerung

- Handbuch für Schuldner -

Eine leicht verständliche Einführung in die Theorie und Praxis der Zwangsversteigerung für Vollstreckungsschuldner und alle, die dies nicht werden wollen. Unter besonderer Berücksichtigung der Rettungsmöglichkeiten

2. erweiterte und überarbeitete Auflage 2007. 296 Seiten.
ISBN 978-3-938807-62-0.
Preis: 69,00 Euro.
Rhombos Verlag, Berlin 2007

Rayner Jankowski bringt es auf den Punkt: „Schach der Zwangsversteigerung ist das bisher einzig echte Buch, das ausschließlich den Vollstreckungsschuldner anspricht.“ Der Autor spricht die Sprache des Schuldners. Das Verfahren der Zwangsversteigerung wird so beschrieben, wie es den Schuldner betrifft. Der Autor schlägt sich auf seine Seite.

Durchaus aggressiv und schonungslos analysiert er die Gründe für das Zustandekommen von Zwangsversteigerungen. Ein jeder Schuldner dürfte sich mehr oder weniger dort wiederfinden. Mit Recht weist der Autor auf den Zeitdruck des Schuldners hin; was dieser selbst aber zumeist nicht erkennt. Steht eine Zwangsversteigerung an - und das kann sich schon Monate vor dem eigentlichen Vollstreckungsauftrag abzeichnen -, ist frühzeitiges Handeln erforderlich. Jankowski zeigt die Möglichkeiten des Schuldners auf; abgestimmt auf den Zeitpunkt, an dem er aktiv wird. Deutlich wie kaum ein anderer hat der Autor die Frist- und Formerfordernisse für den Schuldner herausgearbeitet. Je später desto schlechter.

Eine Fülle von Werkzeugen und Taktiken werden in dem umfangreichen Werk vorgestellt. Durch Einwendungen, Beschwerden und anderer Maßnahmen läßt sich ein Zwangsversteigerungsverfahren herauszögern, verhindert werden kann es dadurch selten. Dennoch könnte derartiges Taktieren im Sinne des Schuldners sein. Sei es, um Zeit zur wirtschaftlichen Erholung zu erhalten. Die tatsächliche Rettung kann nur über wirtschaftliches Handeln erreicht werden. Auch hierfür werden Werkzeuge vorgestellt.

In der auf CD beigefügten Broschüre: Rettung und Sicherung von Immobilien: „Gewerbliche Zwischenmiete“ (WDW-Verlag) ist dieser besondere Weg der Rettung ausführlich beschrieben. Auf 16 eng beschriebenen Seiten ist herausgearbeitet, wie ein Eigentümer seine Immobilie an einen gewerblichen Zwischenvermieter verpachten und selbst anmietet. Ziel dieser Konstruktion ist die langfristige Verfügungsgewalt über die Immobilie

Jankowski beschreibt Wege, die durchaus gangbar sind; sie sollten dennoch nicht kritiklos übernommen werden. Seine Weise, Probleme anzugehen und zu bewältigen, ist kreativ und ausgefallen.

Vorwort zur 2. Auflage

Das ZVG hat sich zum 1.1.2007 in einigem geändert, daß schon aufgrund dessen eine Neubearbeitung notwendig wäre. So sind die §§ 57c und 57d ZVG, die die Regelung des Baukostenzuschusses beinhalten, ersatzlos gestrichen worden. Die Begründung der Bundesregierung war „Mißbrauch“. Doch ist es Mißbrauch, wenn ein Mieter -und sei es ein Angehöriger des Schuldnereigentümers -seine Leistungen und Aufwendungen schützt? Ohne diese Mieterleistung wäre das Vermieten, die Miete und eine anderweitige Nutzung vielfach überhaupt nicht realisierbar gewesen. Es zeigt sich die fehlende Lobbyarbeit für Schuldner, die sich in der Krise befinden und für Mieter einer Immobilie, die zwangsversteigert wird. Wo waren die Mietervereinigungen?
Sicherlich haben sich in der Vergangenheit einige Schuldnereigentümer mit Familienangehörigen schnell noch vor der Versteigerung einen Mietvertrag gebastelt. Mit einem verlorenen Baukostenzuschuß natürlich. Auch wenn derartiges fast immer schief geht, einige Bietinteressenten wurden sicherlich vom Gebot abgehalten. Das ist aber nie die Regel gewesen.
Und derartiges, also marginal geringer Mißbrauch, kommt überall vor und dürfte m.E. keinen Grund für die Abschaffung der §§ 57c und 57d ZVG sein. Im Grund macht das aber nichts oder nicht viel für den Mieter, der in seine Wohnung investierte. Der also eine Baukostenzuschuß oder einen Mietvorschuß für die Schaffung und der Instandsetzung des Miet-oder Pachtobjektes leistete. Das Recht nach dem BGB bleibt bestehen und kann nicht ausgeschlossen werden. Für jede Waffe gibt es bekanntermaßen eine Abwehrwaffe, und dagegen eben eine Anit-Abwehrwaffe usw. Findige Köpfe arbeiteten aus, wie der Sinn der Regelung §§ 57c und 57d ZVG erhalten bleiben kann. Im neuen Kapitel Zwangsversteigerungsfeste Mietverträge mit Familienangehörigen. Geht das? ist ein Fall dargestellt, wie der Baukostenzuschuß mit ein Baustein war, um die Zwangsversteigerung abzuwenden. Auch wenn der Fall noch aus dem Jahr 2006 ist, so kann der Gedanke vollständig auf die Zeit ab 2007 übertragen werden. Es war sowieso immer schon recht problematisch, einen Baukostenzuschuß als verloren zu beweisen. Denn beweisen musste es der Mieter im Kündigungsverfahren, wenn der Ersteher eine Kündigung ausprach. Nun schließt man sich eben der bisherig von den Gläubigern vertretene Meinung an. Ist es kein verlorener Baukostenzuschuß mehr; dann halt ein rückzahlbarer.
Ein weiteres neues Kapitel war notwendig, um dem mehr und mehr um sich greifenden Mißbrauch von sogenannten Privatgeboten des Gläubigervertreters zu begegnen. Es kann doch nicht sein, daß der Terminvertreter mal eben aus seiner Rolle schlüpft und kurz ein privates Gebot einreicht. Natürlich unterhalb des halben Verkehrswertes. Hernach ist er wieder Terminvertreter. Der BGH hat mit seinem Beschluß V ZB 98/05 die Vollstreckungsgerichte beauftragt, erste einmal die Ernsthaftigkeit des sogenannten Privatgebotes des Gläubigervertreters zu prüfen. Doch die Gerichte streiken scheinbar. Es stellt sich die Frage, ob der Terminvertreter tatsächlich so ohne weiteres privat bieten darf bzw. ob ein Privatgebot nicht von vornherein ein verdecktes Gebot der Bank ist.
Da verstärkt sogenannte „Weiße Ritter“ an die Schuldnereigentümer herantreten, ist deren Arbeitsweise beleuchtet worden.
Dortmund, Dezember 2006

Erschienene Rezensionen

Für die Einen ist es die Chance, preisgünstig zu den eigenen Vier Wänden zu kommen; für die Anderen ist es das Ende eines Traums. Für beide Seiten gilt es aber, bei Zwangsversteigerungen einiges zu beachten.

Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt. Und auch die Zahl derer, die beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung ein Schnäppchen machen wollen.

Was ist eine Zwangsversteigerung?
Hier handelt es sich um ein Vollstreckungsverfahren. Mit diesem kann ein Gläubiger - um seine Geldforderungen geltend zu machen - auf das unbewegliche Vermögen des Schuldners zurückgreifen. Eine Zwangsversteigerung findet beim Amtsgericht statt.

Wenn ich bei einer Zwangsversteigerung mitbieten möchte
- Die Amtsgerichte geben Termine für Zwangsversteigerungen bekannt.
- Unbedingt vor dem Versteigerungstermin sollten Sie das Gutachten einsehen, das bei Gericht vorliegt. Dort ist auch der amtliche Verkehrswert vermerkt.
- Nicht selten können Objekte vor der Versteigerung nicht innen besichtigt werden. Versuchen Sie deshalb Kontakt mit dem Besitzer oder dem Gläubiger aufzunehmen, um einen Termin zu ermöglichen.
- Vor dem Termin muss mit der Bank die Finanzierung geklärt werden. 10 Prozent des Verkehrswertes werden schon bei der Versteigerung fällig. Der Rest des Geldes muss meist 4 - 6 Wochen später gezahlt werden.
- Gehen Sie schon vorab zu ein oder zwei Versteigerungen, um einen Eindruck von den Abläufen zu gewinnen.
- Überlegen Sie sich vor dem Termin, wie hoch Sie bieten wollen. Bleiben Sie bei der Versteigerung eisern bei diesem Vorhaben, damit Sie sich nicht finanziell übernehmen.

Wenn ich von einer Zwangsversteigerung bedroht bin
Das A und O ist eine rechtzeitige Ansage bei der Bank. Dann gibt es drei Möglichkeiten:

1. Stundung der Kreditraten (hilft nur, wenn für die Bank absehbar ist, dass es sich um einen kurzfristigen Engpass handelt)
2. monatliche Raten vorübergehend reduzieren. Eine zeitlang nur die Zinsen zahlen, nicht die Tilgung. Zu einem späteren Zeitpunkt wird dann wieder ausgeglichen.
3. Unter Umständen lässt sich die Bank auf einen neuen Dahrlehensvertrag ein, dann wird der alte Kreditvertrag gekündigt.

Buchtipp: Schach der Zwangsversteigerung, Januar 2007, ca. 298 Seiten, DIN A4, Preis 69,00 Euro, Verlag Jankowski GbR, Dortmund, Vertrieb: Rhombos-Verlag, Berlin.
(Fernsehbeitrag von Felix Krüger, RBB, Sendung ZIB vom 22.01.2007; http://www.rbb-online.de/_/zibb/beitrag_jsp/key=5364218.html